房产评估价缩水三分之一，典质计算贷续贷的额度也随之下降，价差高达100多万元。

这是广州购房者李艺（假名）最近面对的清苦。

与李艺有相似资历的东谈主不在少数。刻下计算贷无数的贷款周期都是在3～5年，到期需进行续贷。而据业内东谈主士先容，2020年～2021年是计算贷入房市岑岭期，彼时，国内房价、房贷利率还在高位，计算贷利率不断下行。利差渐扩下，部分投资者铤而走险，违纪用计算贷置换房贷，用于低首付炒房或转贷“降息”。

以上述时辰估算，2024年恰是首轮续贷岑岭期，房价下落布景下新一轮金钱评估或让贷款东谈主需要承担补“价差”的阵痛。

针对计算贷入楼市的违纪步履，此前监管已屡次出台轨范措施。部分业内东谈主士以为，连年对计算贷违纪入楼市的监管不断趋严，进行此类操作家并不在无数。加上计算贷自己借入的续贷周期为3～5年，聚首到期压力相对可控。

续贷岑岭期将至

续贷岑岭期下，早期转贷“降息”者、炒房客正面对价差阵痛。

李艺2021年在广州贷款600余万元买入一套住宅，房贷利率为5.25%。往日年中，为从简利息，李艺通过中介将房贷置换成计算贷。

本年4月5日，李艺的计算贷需要进行三年一次的续贷，但由于评估价下滑，新披发贷款资金变低，李艺面对约100万元的资金缺口。

与李艺比拟，在深圳从事金融责任的婷婷（假名）面对的资金缺口更大。2020年，她在深圳市南山区投资了一套近1000万元的房产。那时，押注房价会不竭高潮的她冒险独揽计算贷拉高杠杆。按照中介的诱骗，婷婷先从金融公司赢得垫资“过桥”，全款购房。房产过户后，她再将房产典质给银行，通过高评高贷（指作念高房产评估价，提高可贷金额）套出了1000万元驾御的计算贷，用于偿还过桥资金。

但出乎婷婷预思除外的是，房价随后不涨反跌。三年时辰内，阛阓价从正本1000万元跌至800万元，不错续贷金额也随之缩水为560万元驾御。

“之前三年，按照先息后本的边幅连接还了接近80万元，没思到刻下还面对400多万元的贷款差额。”婷婷说。

“我有个客户作念了2000万，刻下跌得更惨。”深圳又名贷款中介告诉记者，深圳南山、福田等地区此前炒房客集中，刻下也成为“重灾地”。尤其是2020～2021年在部分大V先容下高杠杆炒房的东谈主群，刻下最焦急。

招商银行广东某支行精良东谈主对记者暗示，一般而言计算贷额度是十年灵验，“三年一续”或者“五年一续”，也可把柄需要选拔不同的还款边幅。不外在续期时需要从头评估房产价钱，可贷额度也会发生一定变化。

“一般会建议建立一个‘安全垫’，不要顶格贷，比如可贷额度是200万元，为安全起见不错借出150万元。”他以为。

这部分到期资金鸿沟有多大？大多业内东谈主士以为，刻下暂没稀有据可平直统计。不外，从计算贷鸿沟、RMBS（住房典质贷款救济证券）平均要求早偿率方面数据或可窥见条理。

连年来，计算贷鸿沟快速延迟。把柄中国东谈主民银行数据，2020年末，本外币居民计算性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%；2021年末，本外币居民计算性贷款余额16.22万亿元，同比增长19.1%。本年1月26日，央行发布的2023年金融机构贷款投向统计文告表示，2023年末，居民计算性贷款余额22.15万亿元，同比增长17.2%，比上年末高0.7个百分点；全年增多3.23万亿元，同比多增5466亿元。

中邮证券宏不雅首席分析师袁野以为，2020年运转，金融环境相对宽松，阛阓流动性较为充裕，由于低利率上风，计算性贷款快速走高，而计算贷周期一般为3年或5年，2024年逐渐投入偿债期。

光大证券研报测算，2023年RMBS月均早偿鸿沟在3700亿元驾御，较2022年进步近大要；2023年RMBS平均要求早偿率为13.9%，较2022年四季度亦出现昭着进步。所谓要求早偿率，是指往日提前偿还的本金占往日末策动应有的未偿还本金的比例。

评估价下滑、续贷清苦突显

计算贷续贷清苦背后，主因在于房产评估价不断下滑。近期阛阓有音尘神话，由于典质物评估价下浮比较大，正本贷款七成的大多已被“击穿”。

本色房价变动情况如何？把柄国度统计局数据表示，本年前两个月，世界新建住宅销售额和销售面积分离是9227亿元和9559万往常米，由此盘算出平均成交价钱是9653元/往常米。这一价钱与2023年4月顶峰的12469元/往常米比拟，每往常米下降2816元，降幅22.6%。

其中，部分炒房客曾重仓的区域成为“重灾地”。以广州珠江新城为例，又名当地中介告诉记者，2023岁首部分投资客重仓的XX心语小区，岑岭期部分优质户型的价钱接近每往常米16万元，刻下挂牌价已深广回落至10万余元。

而2019～2021年曾被爆炒的深圳“网红盘”，多已“跌落神坛”。举例南山区前海片区的XX外洋，曾是深圳闻明的“网红盘”。2020年底，该楼盘凭借前海主张、次新花圃、优质学位等特色价钱一皆暴涨。那时，该小区48往常米、66往常米价钱的主力户型一皆上行至每往常米15万元～17万元驾御。但跟着楼市转冷，2021年运转该楼盘房价“跳水”。

又名深圳中介告诉记者，刻下66往常米户型业主挂牌价钱已跌到每往常米9万元驾御，接近腰斩，况兼成交量较此前也有大幅下降。

银行评估价固然具有一定滞后性，但基本与房价保持合并趋势。又名国有大行信贷司理告诉记者，刻下房产评估价基本都是每月更新。要是贷款期限将至，也会提前示知客户。续贷阶段会以新评估价行为贷款依据。

“有部分区域的房产阛阓评估价跌得比较多。”该信贷司理先容，不外具体照旧要以续贷时的本色评估价为准。

为减少续贷阶段价差，不少投资者近期也在尝试不同的搞定方法。李艺告诉记者，最近在研究将这一房产卖给亲戚“过一手”。与亲戚强项购房契约，在银行从头办理房贷。贷款下来的资金用于计算贷还款。

不外由于风险较高，同期还要从头交纳相干税费，李艺刻下还在徘徊。

此外，刻下也有中介有益作念续贷业务。李艺说起，只好提前与中介通常，就可思目的弥补价差。有的是通过借入滥用贷或其他贷款填上空白；有的则是称有渠谈不错作念高评估价，从而“丝滑”弥补价差。

不外，深圳又名中介对记者暗示，刻下“高评高贷”操作空间也较小。一般而言，房价下落，评估价也会动态下落。银行会对小区同户型的贷款出一个评估价，结合的评估机构则会细化进一步评估房产价钱。当房价存在高潮预期时，评估价合适上浮较好操作，但刻下阛阓行情下，“高评高贷”并不好作念。

监管曾屡次轨范

计算贷到期岑岭将至，业内东谈主士大多建议投资者感性松懈杠杆。

北京金诉讼师事务所主任王玉臣以为，对于购房主谈主来说，房贷转计算贷，在操作的历程中是将屋子典质，借计算贷来还房贷。然则计算贷与房贷不同，计算贷需要隔几年对房屋进行一次评估，计算贷评估下调则意味着在本次评估事后，购房主谈主能够请求到的贷款额度小了。那么，购房主谈主以借新贷还旧贷的历程中，将会面对着极大的资金缺口，需要购房主谈主先将旧贷的缺口补皆，会给购房主谈主酿成极大的经济压力。不少东谈主会在中介的诱骗下选择过桥贷款、以贷养贷的边幅来补皆这个洞窟。但需要细巧的是，使用过桥贷款或者以贷养贷会产生新的成本。一朝后续资金出了问题，要是不可实时偿还，欠债将会如滚雪球般越来越多。

对于一些操作计算贷置换房贷的中介或银行机构，一朝被查出，也会面对被处罚的风险，致使还可能受到刑罚制裁。王玉臣征引《刑法》第一百七十五条的相干规定称，以骗取本领取得银行或者其他金融机构贷款、单据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构酿成紧要归天的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚款；给银行或者其他金融机构酿成终点紧要归天或者有其他终点严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚款。

值得细巧的是，此前监管已屡次对计算贷违纪投入楼市进行轨范。2021年3月，原银保监会、住建部和东谈主民银行皆集发布了《对于羁系计算贷用途贷款违纪流入房地产领域的示知》，其中要求对期限迥殊3年的计算用途贷款，加强风险治理。对使用房产典质的贷款，银行业金融机构要加强典质物估值治理，合理把合手贷款典质成数。

2023年2月2日，深圳市房地产中介协会发布《对于严禁全市房地产中介机构及从业东谈主员参与违纪独揽“计算贷”的介意教导》，严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个东谈主违纪独揽“计算贷”的犯罪步履。

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王方然

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